독서노트(678)부동산 거래 매도호가

 

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부동산은 투자 재화 중 가장 큰 상품이기 때문에 반드시 공부해야 하고 리서치를 해야 한다. 그렇기에 가격 하락기를 거쳐 상승기 전이나 상승 초입에 매수를 적극적으로 고려한다면, 반드시 자신만의 포트폴리오를 우선 구성해두어야 한다.

  이때의 포트폴리오는 대형 단지들을 위주로 구축해야 한다. 서울에는 대략 33개의 3,000세대 이상 규모의 단지들이 있다. 그렇다면 지역별 다른 지역의 아파트 단지를 5개 이상 선정하고, 이들 단지에서 가장 많은 수의 아파트가 있는 평형대(대개 25평형 혹은 33평형)를 선택해야 한다. 

 

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대부분의 주택 수요자들은 동일한 조건에서 보다 큰 단지를 선호한다. 대형 단지가 제공하는 여러 환경적 이득이 있기 때문이다. 따라서 길 건너 3,000세대 아파트는 매도 호가가 30% 하락하였음에도 500세대 아파트 단지에서 과거보다 높은 가격의 매도 호가가 나왔다면, 500세대 아파트는 전반적인 시장 하락을 대변하지 않고 있는 경우이다.

  따라서 반드시 대형 세대 아파트 단지의 25평 혹은 33평형대 아파트의 1) 거래 가격과 2) 매도 호가 중 최저가를 한 달에 한번 꾸준히 기록해야 한다.

  물론 아파트마다 층, 호수, 동별 가격이 상이하기에 동일 아파트 단지의 동일 평형대 매도 호가에는 당연히 차이가 있을 수 있다. 그럼에도 불구하고 매도 호가 중 최저가를 기록해야 하는 이유가 있다. 매도 호가 중 최저가임에도 매수 문의가 없다는 것은 시장의 본질 가격이 매도 호가 최저가보다 낮게 형성되어 있기 때문이다.

  그리고 매도 호가 데이터를 모아야 하는 가장 큰 이유는 매도 호가는 데이터베이스에 저장되지 않기 때문이다. 2022년 11월 현재, 2021년 하반기 신고가가 나왔을 때의 매도 호가가 궁금하다고 한들, 2021년의 매도 호가 자료를 제공하는 사이트는 없다. 따라서 가격 제공 플랫폼에서도 매도 호가 자료를 제공하지 않고 있다면, 이 자료를 모으는 사람은 정말 값진 자료를 갖고 있는 사람이 되며 이를 통한 분석은 다른 사람보다 시장에서 앞선 선택을 할 수 있는 근거가 된다.

  일반적으로 가격 상승기에는 매도자들이 이전 거래가보다 더 높은 가격에 매도하고자 한다. 즉 가격 상승기에는 [매도 호가>거래가]의 형태가 일반적이다. 그런데 가격 하락기에는 매도자들이 어떻게든 매도를 하고자 한다면, 당연히 이전 거래 가격보다 낮은 가격에 매도가격을 선택한다. 즉 가격 하락기에는 [매도 호가<거래가]의 형태가 일반적이다.

  따라서 지금과 같은 하락기에는 매도 호가와 이전 거래 가격의 차이가 얼마나 벌어지고 있는지를 주의 깊게 살펴야 하며, 매도 호가와 거래 가격의 차이가 좁혀지다가 매도 호가가 거래 가격보다 높아지는 시점이 하락기에서 상승기로 반전하는 시점이 된다는 것을 잊지 말아야 한다. 

 

- <머니 트렌드 2023>, 부동산읽어주는남자(정태익) ,김도윤, 김경민, 김상균, 전영수, 최준철, 홍춘욱 - 밀리의 서재 https://www.millie.co.kr/v3/bookDetail/179581984

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